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Casi 20% de las oficinas están vacías: es el registro más alto desde 2001

El clima electoral está teniendo una fuerte influencia en el mercado inmobiliario de oficinas, un segmento que sufrió una estocada casi letal durante la pandemia, especialmente en el microcentro. Después de vivir una reactivación hacia finales del año pasado, el negocio ahora vuelve a enfriarse.

Según relevamientos del sector, el tercer trimestre del año siguió con el mismo nivel de incertidumbre del anterior causado por el panorama económico del país. Los resultados cerraron otra vez con valores negativos, debido principalmente al ingreso de nuevos edificios con alta disponibilidad, y también a una demanda que pierde fuerza a medida que aumenta la incertidumbre electoral.

En este contexto, la vacancia, es decir la superficie disponible para ser ocupada, registró un leve aumento y cerró en 18,5%, según los datos de Newmark, empresa que monitorea el mercado de oficinas de Buenos Aires..

En parte, el aumento de la vacancia se explica por el ingreso de dos nuevos edificios con poca ocupación. Por ejemplo, el Distrito Quartier, que aportó 32.400 m2 de superficie “premium” a la zona de Retiro y una torre del complejo Lúmina San Isidro, sobre el corredor Panamericana. Además. en el complejo de Buenavista Business Park en el kilómetro 19 de Panamericana, se sumó un nuevo edificio: otros 7.500 m2.

“Si bien la vacancia aumentó de manera leve, desde el último cuatrimestre de 2020 se mantiene en un rango de entre 15 y 17 %, estancada en esos valores. Esto se debe a que la relación entre la oferta y la demanda está bastante neutralizada, ya que al liberarse superficie también se ocupa”, explican en Newmark..

A su vez, este estancamiento impacta directamente en la estrategia de los desarrolladores: continúan con sus proyectos en marcha, pero no muestran señales de emprender otros nuevos. «Con un mercado incierto, no solo optan por demorar el inicio de nuevos proyectos, sino que además están ajustando la superficie proyectada para uso de oficinas, la cual es reemplazada por uso residencial, comercial y espacios de trabajo flexibles. Además, si estos proyectos entran al mercado bajo la actual coyuntura, difícilmente podrían convalidar su valor real, en un mercado con valores de renta estancados», explicó el último reporte de Newmark..

Entre las zonas que experimentan una vacancia más alta figuran las zonas de Catalinas-Retiro, Palermo y GBA Panamericana mientras que el resto de los submercados mantuvieron cierta estabilidad. Sin embargo, es el distrito más céntrico el que continúa mostrando los mayores valores de vacancia.

Según el último informe de CBRE Argentina, también del tercer trimestre, el nivel de vacancia de oficinas se mantiene alto y es uno de los mayores registros desde la crisis de 2001. Debido al contexto de incertidumbre política y económica por las elecciones, «los primeros nueve meses del año cerraron con números que encienden la alerta. La vacancia de oficinas alcanzó un 18,3% con una baja solo del 2,1% comparado al registro anterior», señaló la firma en un reciente informe.

Su análisis es que la demanda se mantiene contenida como consecuencia del clima electoral, además de los 72.279 m2 que se incorporaron al inventario el trimestre pasado. «Esto generó una oferta más amplia pero muy pocas operaciones», explicó la firma.

Según Nicolás Ferrero, Research Manager en CBRE Argentina, «la falta de una mayor recuperación del sector puede interpretarse como cautela de los mercados por la falta de claridad típica de un año electoral». Y señaló que «la tendencia será evidente en el último tramo del año”, explicó.

En cuanto a los precios, el promedio de los alquileres para oficinas clase A/A+ al cierre del tercer trimestre fue de US$ 23,47 por m2 por mes. Zona Norte CABA y GBA mejoraron sus niveles, mientras que en Retiro y Catalinas hubo un mínimo descenso en los precios pedidos que sugiere un posible reajuste de la demanda de esta zona respecto a los otros submercados.

Este nivel de precios siguen ofreciendo una oportunidad de un salto “fly to quality” para los inquilinos, según los analistas de Cushman & Wakefield, otra de las firmas que sigue de cerca este mercado.

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